Не видит квартиру внутри
Ремонт, планировка, вид из окна, шум и соседи — этого нет в объявлении, значит нет и в расчёте.
Оценка,
которую можно проверить
На krisha.kz видно, сколько продавец или арендодатель хочет за квартиру. baǵam показывает, сколько она стоит на фоне похожих лотов, и объясняет расчёт по шагам: район, дом, этаж, площадь, окружение. Для продажи и аренды — две отдельные модели.
средняя ошибка: продажа 7,3% · аренда 11,0%Средняя ошибка7,3%MAPE последней опубликованной модели
Ошибка в деньгах3,69 млн ₸MAE на отложенной выборке
Качество подгонки0.937R² на отложенной выборке
Доля ошибки под 10%5,6%медианная ошибка: половина оценок точнее этого
Как читать эти цифры: они измерены на отложенной выборке текущего рынка. Пока сбор данных неравномерен по дням, это оценка «насколько модель попадает по сегодняшнему стоку», а не обещание такой же точности на будущих объявлениях.
Как считает модель
Четыре шага от ссылки на объявление до вердикта.
01Собираем рынок
Каждый день выкачиваем открытые объявления Алматы с krisha.kz: цену, площадь, этаж, год дома, район, координаты и историю изменений. Сейчас в активной базе 21 113 объявлений.
02Чистим данные
Убираем дубли, битые карточки и явный мусор вроде цены в 1 тенге. Снятые с продажи лоты не смешиваются с активным рынком, иначе медиана поедет вниз.
03Сравниваем с похожими
Градиентный бустинг CatBoost двигает цену от медианы района к конкретной квартире: площадь, этаж и этажность, тип дома, год постройки, ремонт, окружение.
04Показываем диапазон и причины
Один точный ответ был бы враньём. Поэтому в отчёте есть справедливая цена, нижняя и верхняя граница, и вклад каждого фактора в тенге.
Принципы
Чем baǵam отличается от калькулятора «цена = медиана × площадь».
Диапазон вместо магии
Цена квартиры зависит от деталей, которые модель не видит. Поэтому итог всегда идёт с границами и с процентом ошибки.
Нейтральность
baǵam не продаёт квартиры, не берёт деньги за место в выдаче и не работает на продавца конкретного лота.
Проверяемость
В отчёте видно, какие факторы подняли цену, а какие опустили, и с чем именно сравнивали. С расчётом можно спорить.
Ограничения видны сразу
Если аналогов мало или лот нестандартный, диапазон расширяется, а страница говорит об этом прямо.
Честные ограничения
Где оценка перестаёт работать и на что не стоит опираться.
Это ориентир,
а не оферта
Модель считает по открытым объявлениям и говорит, сколько стоит такая квартира на сегодняшнем рынке. Всё, что ниже, она не знает — и не притворяется, что знает.
Объявление — не сделка
Медиана считается по активным лотам. Реальные сделки в Алматы обычно проходят ниже цены объявления, и этот зазор модель не знает.
Новостройки посчитаны слабее
Их в базе всего 233 из 21 113: диапазон по ним шире, а уверенность ниже, чем по вторичке.
Документы и торг — не к нам
Обременения, доли, история собственников и мотивация продавца остаются вашей проверкой перед сделкой.
Частые вопросы
Мы читаем только открытые объявления, ровно те же, что видит любой посетитель krisha.kz. Каждая оценка ссылается на источник, а по просьбе владельца лот исключается из выборки.
Цена в объявлении это желание продавца, оценка это статистика по похожим лотам. Разница в обе стороны нормальна: разброс внутри интервала модели считается рыночным, а всё, что за границами интервала, помечает как выгодную цену или переплату.
База обновляется ежедневно, страница «Рынок» показывает дату последнего обновления. Модель переобучается на свежих данных, а метрики каждой версии сохраняются в истории.
Для пентхаусов, первых этажей под бизнес и редких планировок похожих лотов мало. В таких случаях диапазон честно расширяется: широкий интервал лучше, чем красивая выдуманная точность.
Нет. Это ориентир для торга и быстрая проверка объявления. Для сделки, ипотеки и суда нужна оценка лицензированного оценщика.
На чём работает
От объявления до вердикта — весь путь данных.
Telegram-бот умеет три вещи: оценить квартиру по ссылке или тексту, следить за лотом через /track и присылать алерты через /alerts. Ничего сверх этого бот не обещает.
Python 3.12на нём написан парсер, обучение и сам сервис
FastAPIAPI оценки, страницы и вебхук бота
CatBoostградиентный бустинг · средняя ошибка 7,3%
pandas · NumPy · H3чистка данных и гексагональная сетка города
Telegramбот @fairprice_kzbot и Mini App
Hugging Face Spacesхостинг сервиса и модели
GitHubоткрытый код: Dex719/krisha-fair-price
krisha.kzисточник данных · 21 113 активных лотов
Проверьте лот,
а не обещания
Куда дальше
Проверить квартиру, посмотреть цены продажи и аренды по районам или спросить бота.